상가권리금 감정평가 방법

1. 서 설

가. 개 설

국토부장관은 권리금에 대한 “감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준”을 고시하였다. 이는 개정 상가건물임대차보호법 제10조의7가 “국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다.”고 규정한데 따른 것이다. 이 고시는 2015. 6. 11일부터 시행한다.

나. 상가권리금 감정평가 방식

(1) 권리금 특성에 따른 감정평가 방식

상가권리금 감정평가 방식은 권리금 특성에 따른 자료수집‧정리 등 권리금 감정평가의 절차와, 감정평가 일반에서 활용하는 3방식 즉, ① 비용성의 원리에 기초한 원가방식, ② 시장성의 원리에 기초한 비교방식, ③ 수익성의 원리에 기초한 수익방식에 따른 유‧무형 재산평가방법 등이다.

(2) 재산유형별 감정평가 방식

① 유형재산(영업시설‧비품‧재고자산 등) 감정평가는 원가법을 적용, 원가법 적용이 곤란하거나 부적절한 경우 거래사례비교법 등으로 감정평가 한다.

② 무형재산(거래처‧신용 등) 감정평가는 수익환원법(거래처‧신용 등 무형재산은 해당점포의 영업이익으로 반영되므로, 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방식으로 감정평가)을 적용, 수익환원법 적용이 곤란하거나 부적절한 경우 거래사례비교법이나 원가법 등으로 감정평가 한다.

2. 국토부에서 발표한 상가권리금 감정평가 기준

참고 1		상가권리금 감정평가 단계

< 감정평가의 절차 : ｢감정평가에 관한 규칙｣ 제8조 >

① 기본적사항의 확정		• 대상물건의 확정 • 기준시점의 확정 • 기준가치의 확정 등
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② 처리계획의 수립		• 사전조사계획의 수립 • 실지조사계획의 수립 • 가격조사계획의 수립 • 감정평가서 작성계획의 수립
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③ 대상물건의 확인		• 사전조사 • 실지조사
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④ 자료수집 및 정리		• 확인자료의 수집 및 정리 • 요인자료의 수집 및 정리 • 사례자료의 수집 및 정리
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⑤ 자료검토 및 가치형성요인의 분석		• 일반요인의 분석 • 지역요인의 분석 • 개별요인의 분석
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⑥ 감정평가방법의 선정 및 적용		• 대상물건의 특성이나 감정평가 목적 등에 따라 적절한 하나 이상의 방법 선정 • 그 방법에 따라 시산가액 산정
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⑦ 감정평가액의 결정 및 표시		• 시산가액 조정 • 구체적인 가치를 최종 결정 • 감정평가서에 그 가액 표시

(1) 기본적 사항의 확정

○ 의뢰인과 협의하여 다음 사항을 결정

구 분	구체적인 내용	비 고
의뢰인	․ 상가임대차법｣ 제10조의4 제3항에 따른 손해배상액 산정과 관련한 이해당사자(임대인‧임차인) 또는 법원 ․ 적정권리금 수준을 알고자 하는 신규임차인 등
대상물건*	․ (유형적 재산가치) 영업시설‧비품‧재고자산 등 ․ (무형적 재산가치) 거래처‧신용‧영업상의 노하우‧건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등	의뢰인이 목록을 작성하여 제시
감정평가 목적	․ ｢상가임대차법｣ 제10조의4 제3항에 따른 손해배상액 산정 ․ 임차인과 신규임차인간 권리금 수수를 위한 시가참고 등
기준시점	․ ｢상가임대차법｣ 제10조의4 제3항에 따른 감정평가 임대차 종료 당시 ․ 그 밖의 경우,「감칙」 제9조제2항에 따라 평가대상의 가격조사를 완료한 날짜
감정평가 조건	․ 평가대상물건의 현황에도 불구하고 일정한 경우 현황과 다르게 가정하거나 한정하는 조건
기준가치	․ 감정평가의 기준이 되는 가치로 시장가치 원칙
자문 등에 관한 사항	․ 특수한 물건 또는 특수한 목적으로 감정평가 하게 되는 경우 외부 전문가의 자문 등
수수료 및 실비 청구 사항	․「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제35조제3항에 따른 수수료 요율 및 실비 기준

※ 권리금은 등기사항전부증명서, 토지대장, 건축물관리대장 등의 공적장부에 등록되는 것이 아니므로 의뢰인이 제시하는 목록이 대상물건의 확정에 있어서 중요

(2) 처리계획의 수립

ㅇ 대상물건의 확인에서 감정평가액의 결정 및 표시에 이르기까지 일련의 감정평가 작업과정에 대한 처리계획을 수립

(3) 대상물건의 확인

ㅇ 대상물건을 감정평가할 때에는 실지조사 전에 사전조사를 통해 필요한 사항을 조사

* (사전조사) 실지조사 전에 감정평가 관련 구비서류의 완비 여부 등을 확인하고, 대상물건의 공부 등을 통해 토지등의 물리적 조건, 권리상태, 위치, 면적 및 공법상의 제한내용과 그 제한정도 등을 조사

* (실지조사) 대상물건이 있는 곳에서 물건의 현황 등을 직접 현장확인

ㅇ 의뢰인이 제시한 목록상의 유형재산 및 무형재산을 실지조사를 통해 직접 확인함

(4) 자료수집 및 정리

ㅇ 대상물건의 물적사항‧권리관계‧이용상황 분석 및 감정평가액 산정을 위해 필요한 확인‧요인‧사례자료 등을 수집하고 정리

* (확인자료) 사업자등록증, 공사비내역서, 비품구입명세서 등의 자료

* (요인자료) 점포위치, 상권, 배후지, 신용도, 노하우, 거래처관계, 시설상태 및 규모 관련 자료, 매출액․영업이익 등의 수익자료 등

* (사례자료) 탐문조사 등을 통해 수집한 권리금 거래사례, 수익사례 등의 자료

(5) 자료검토 및 가치형성요인의 분석

ㅇ 수집된 자료의 신뢰성․충실성 등을 검증하여 감정평가 근거로 활용할 것인지를 결정하고, 가치형성요인*을 분석

* (일반요인) 대상물건이 속한 전체 사회에서 대상물건의 이용과 가격수준 형성에 전반적으로 영향을 미치는 일반적인 요인

* (지역요인) 대상물건이 속한 지역의 가격수준 형성에 영향을 미치는 자연적․사회적․경제적․행정적 요인

* (개별요인) 대상물건의 구체적인 가치에 영향을 미치는 대상물건의 고유한 개별적 요인

< 개별요인항목 예시 >

조 건	소 항 목	세 항 목
입지조건	위 치	지하철역세권, 버스노선, 유동인구, 편익시설 등
	상 권	상권의 크기, 주요고객 유형, 유효구매력 수요, 상가적합성 등
	배후지	배후지의 성격, 세대수, 구성원 등
영업조건	신용도	고객인지도(브랜드 등), 신용도 등
	노하우	영업노하우 등
	거래처관계	업종간 경쟁관계, 점포수급 동향, 고객 수준, 영업(업종)난이도 등
	상가면적 및 건물관리상태	상가면적, 건물규모, 관리상태, 임차자 혼합정도, 주차상태 등
	임대차계약정도	초기 권리금 수준, 임대차계약내용 (계약기간, 보증금과 월임대료, 특약 등)
시설조건	시설상태, 규모 등	인테리어 수준, 영업시설의 형식, 비품구비 수준, 경쟁업체와의 시설수준 등
기타조건	기타요인	허가난이도 등, 장래 동향, 그 밖의 사항

(6) 감정평가방법의 선정 및 적용

ㅇ 대상권리금의 특성이나 감정평가목적 등에 따라 적절한 하나 이상의 평가방법을 선정(유형재산은 원가법*, 무형재산은 수익환원법*이 주된 방법)하고, 그에 따라 가치형성요인 분석 결과 등을 토대로 시산가액 산정

* (유형재산 기본산식 예시) 감가수정(정액법) 적용하는 경우

	□□ □ □ × □□ □ □□ □ □ □ ×		□	□
			□
Pn		: 유형재산의 가치
C		: 유형재산의 재조달원가(신설비용)
R		: 잔존가치율
n		: 경과년수
N		: 경제적내용년수

* (무형재산 기본산식 예시) 예상 현금흐름을 할인하는 경우

	n Vg = ∑ t=1		VgNCFt
			(1+r)t
Vg		: 무형재산의 가치
VgNCFt		: 추정기간 동안 발생할 것으로 예상되는 무형자산으로 인한 순현금흐름
n		: 추정기간
r		: 할인율

(7) 감정평가액의 결정 및 표시

ㅇ 산출된 시산가액을 합리적으로 조정*하여 대상물건이 갖는 구체적 가치를 최종 결정하고, 감정평가서에 그 가액을 표시, 감정평가액은 유‧무형의 재산적 가치의 합으로 결정을 원칙으로 하며, 개별감정평가가 곤란하거나 부적절한 경우 일괄감정평가 가능

* 감칙 제12조2항에 따라 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 방법으로 합리성을 검토(예 : 수익환원법으로 평가한 경우 거래사례비교법으로 검토)

참고 2		｢감정평가 실무기준｣ 개정안

국토교통부고시  제2015-   호

감정평가 실무기준 일부개정안

감정평가 실무기준 중 일부를 다음과 같이 개정한다.

660-4를 660-5로 하고, 660에 660-4를 다음과 같이 신설한다.

4 권리금의 감정평가

4.1 정의

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 유형재산이란 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 영업시설, 비품, 재고자산 등 물리적ㆍ구체적 형태를 갖춘 재산을 말한다.

③ 무형재산이란 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 물리적ㆍ구체적 형태를 갖추지 않은 재산을 말한다.

4.2 자료의 수집 및 정리

권리금의 가격자료에는 거래사례, 수익자료, 시장자료 등이 있으며, 대상 권리금의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집하고 정리한다. 유형재산의 경우에는 해당 물건의 자료의 수집 및 정리 규정을 준용한다.

4.3 권리금의 감정평가방법

4.3.1 권리금의 감정평가 원칙

① 권리금을 감정평가할 때에는 유형ㆍ무형의 재산마다 개별로 감정평가하는 것을 원칙으로 한다.

② 제1항에도 불구하고 권리금을 개별로 감정평가하는 것이 곤란하거나 적절하지 아니한 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 배분기준에 따라 유형재산가액과 무형재산가액으로 구분하여 표시할 수 있다.

4.3.2 유형재산의 감정평가

① 유형재산을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다.

② 제1항에도 불구하고 원가법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법 등으로 감정평가할 수 있다.

4.3.3 무형재산의 감정평가

4.3.3.1 무형재산의 감정평가방법

① 무형재산을 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하여야 한다.

② 제1항에도 불구하고 수익환원법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법이나 원가법 등으로 감정평가할 수 있다.

4.3.3.2 수익환원법의 적용

무형재산을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 무형재산으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법으로 감정평가한다. 다만, 무형재산의 수익성에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다.

4.3.3.3 거래사례비교법의 적용

무형재산을 거래사례비교법으로 감정평가할 때에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 감정평가한다. 다만, 무형재산의 거래사례에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다.

1. 동일 또는 유사 업종의 무형재산만의 거래사례와 대상의 무형재산을 비교하는 방법

2. 동일 또는 유사 업종의 권리금 일체 거래사례에서 유형의 재산적 가치를 차감한 가액을 대상의 무형재산과 비교하는 방법

4.3.3.4 원가법의 적용

무형재산을 원가법으로 감정평가할 때에는 대상 상가의 임대차 계약 당시 무형재산의 취득가액을 기준으로 취득 당시와 기준시점 당시의 수익 변화 등을 고려하여 감정평가한다. 다만, 무형재산의 원가에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다.

4.3.4 유형재산과 무형재산의 일괄평가

① 유형재산과 무형재산을 일괄하여 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하여야 한다.

② 제1항에도 불구하고 수익환원법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법 등으로 감정평가할 수 있다.

부 칙  : 이 고시는 발령한 날부터 시행한다.